La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 modifie plusieurs règles des baux commerciaux. Mensualisation du loyer, plafonnement des garanties, restitution encadrée et conditions renforcées pour éviter la résiliation du bail : certaines mesures concernent aussi les contrats déjà en cours. Les dates d’application et le type d’activité exercée déterminent les droits de chacun.
L’article en bref
La réforme touche à la trésorerie du locataire commercial et à la gestion des garanties par le bailleur commercial. Voici les échéances à connaître pour relire un contrat sans passer à côté d’un changement important.
- Paiement mensuel : Le locataire éligible peut le demander, même avec un bail déjà en cours.
- Garanties encadrées : Pour certains baux, dépôt et sûretés sont plafonnés à trois mois.
- Fin du bail : Dépôt et autres garanties doivent être restitués dans des délais définis.
- Clauses à vérifier : Indexation, préférence et résiliation obéissent à des règles actualisées.
La portée de chaque changement dépend de l’activité, de la date du bail et de l’échéance concernée.
Loi de simplification de la vie économique : quels baux commerciaux sont concernés ?
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 modifie plusieurs dispositions du Code de commerce relatives aux baux commerciaux. Elle ne supprime pas les principes du statut, comme le droit au renouvellement du bail, mais revoit des règles qui pèsent sur la trésorerie, les garanties et certaines clauses.
Le périmètre varie selon la mesure. Le droit à la mensualisation peut concerner des contrats déjà en cours, tandis que le plafonnement des garanties vise les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. Pour chaque situation, la date utile doit donc être vérifiée séparément.
Loyer commercial : demander un paiement mensuel dès le 28 mai 2026
Depuis le 28 mai 2026, le locataire d’un local destiné au commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de services commerciales ou artisanales, peut demander à régler son loyer chaque mois. Le bailleur commercial ne peut pas refuser cette demande ni lui opposer une clause contraire.
Ce droit concerne également les baux en cours. La mensualisation prend effet à la prochaine échéance prévue au contrat après la demande. Une réserve s’applique : le locataire ne doit pas avoir d’arriérés de loyers ou de charges qui ne sont pas contestés.
Par exemple, une librairie qui règle ses échéances à jour peut écrire à son bailleur pour demander le passage au paiement mensuel. Une demande écrite permet de conserver une trace claire de la date et du changement sollicité ; elle ne remplace toutefois pas le règlement des sommes déjà exigibles.
Dépôt de garantie et sûretés : le plafond applicable aux nouveaux baux
Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026 et relevant du droit à la mensualisation, le dépôt de garantie et les autres garanties demandées ne peuvent dépasser l’équivalent d’un trimestre de loyer. Le plafond porte sur l’ensemble des sûretés, et pas uniquement sur le dépôt versé en argent : il peut englober la valeur de biens, de titres, d’engagements et de garanties de toute nature.
Le dispositif ne s’étend pas à tous les locaux loués sous un bail commercial. Les bureaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts restent hors de ce plafonnement. Pour les baux concernés par la nouvelle règle, les sommes garanties ne portent plus intérêt au profit du locataire.
| Mesure | Champ et date d’application | Effet pratique |
|---|---|---|
| Mensualisation du loyer | Depuis le 28 mai 2026, y compris pour les baux en cours | Demande possible si les arriérés non contestés sont absents |
| Plafond des garanties | Baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, dans le périmètre prévu | Dépôt et autres garanties limités à trois mois de loyer |
| Restitution des garanties | Remise des clés à compter du 26 août 2026 | Dépôt sous trois mois, autres garanties sous six mois |
| Clause résolutoire | Baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026 pour les nouvelles conditions de suspension | Capacité d’apurement et paiement courant à démontrer |
Pour une société qui renouvelle son bail, comparer le montant total des garanties avant et après renouvellement aide à repérer un éventuel dépassement. Les obligations contractuelles doivent être examinées ensemble : un dépôt modeste ne suffit pas à respecter le plafond si une caution ou une garantie bancaire s’y ajoute.
Restitution du dépôt de garantie : des délais et des justificatifs exigés
Pour les remises de clés intervenant à compter du 26 août 2026, le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai maximal de trois mois. Le bailleur peut déduire les sommes encore dues, à condition de les justifier précisément. Les autres garanties doivent être levées dans un délai maximal de six mois.
Un décompte détaillé, accompagné des pièces utiles, permet de comprendre les retenues opérées. Une somme forfaitaire sans justificatif peut être contestée. En cas de vente du local à compter du 26 août 2026, l’obligation de restituer le dépôt est transférée au nouveau bailleur, même si le vendeur ne lui a pas transmis les fonds.
Lors de l’achat d’un local occupé, l’acquéreur a donc intérêt à vérifier le montant du dépôt et les conditions de restitution dans les documents transmis. Si l’immeuble est en copropriété, la consultation du registre des copropriétés peut également aider à repérer les informations relatives à la copropriété, sans remplacer l’examen du bail et des documents de vente.
Clause résolutoire : les conditions pour obtenir des délais de paiement
Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, le locataire qui demande la suspension des effets d’une clause résolutoire pour impayés doit démontrer qu’il est en mesure d’apurer sa dette. Il doit aussi avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Des délais peuvent être sollicités tant que la résiliation du bail n’a pas été définitivement constatée ou prononcée par une décision devenue définitive. Un plan d’apurement doit donc être cohérent avec les ressources et les échéances à venir : présenter une demande sans pouvoir expliquer comment les paiements seront repris fragilise le dossier.
La Cour de cassation a également précisé, dans deux arrêts du 6 novembre 2025, qu’une clause prévoyant un délai inférieur à un mois après le commandement de payer fait échec à la règle d’ordre public. Elle peut alors être réputée non écrite en son entier. Un bailleur qui s’appuie sur une telle clause ne peut donc pas considérer automatiquement la résiliation comme acquise.
Clause tunnel et droit de préférence : les autres évolutions du bail commercial
La loi reconnaît expressément les clauses tunnel d’indexation, qui limitent la variation du loyer liée à un indice. Le mécanisme doit être symétrique : il doit encadrer les variations à la hausse comme à la baisse. Une clause qui plafonne uniquement les diminutions ne répond pas à cette exigence.
Le droit de préférence du locataire en cas de vente du local est, lui, recentré sur certains locaux à usage commercial ou artisanal. Les locaux exclusivement affectés à des bureaux et certaines activités purement intellectuelles ou administratives sont exclus du dispositif. Cette restriction concerne les mutations intervenant après la promulgation de la loi.
Dans les faits, une agence installée dans des bureaux ne peut pas présumer qu’elle bénéficiera du même droit qu’un commerce de détail. Pour éviter une mauvaise surprise, le type de local et l’activité exercée doivent être vérifiés avant toute négociation ou projet de cession. Un contrôle du registre de copropriété et des informations associées à l’immeuble peut compléter les vérifications, mais ne détermine pas à lui seul l’existence du droit de préférence.
Relire son bail commercial : les vérifications à effectuer
La simplification administrative annoncée par la réforme ne dispense pas d’une lecture attentive du contrat. Une commerçante fictive, Nadia, qui exploite une épicerie et renouvelle son bail, devra notamment distinguer les règles applicables immédiatement de celles qui dépendent de la date du renouvellement ou de la remise des clés.
- Vérifier l’activité et le local : ils déterminent l’accès à la mensualisation et au plafond des garanties.
- Écrire la demande de mensualisation : conserver une preuve et vérifier l’absence d’arriérés non contestés.
- Calculer toutes les garanties : additionner dépôt, cautions et autres sûretés exigées.
- Contrôler les délais de restitution : noter la date de remise des clés et demander un décompte justifié.
- Relire les clauses sensibles : indexation, clause résolutoire et droit de préférence méritent une vérification distincte.
Un examen au moment d’un renouvellement du bail ou d’une vente permet de traiter ces questions avant qu’elles ne deviennent un litige. Le droit commercial évolue ici par mesures ciblées : la date et la nature de chaque opération restent les repères essentiels.
Questions pratiques sur la réforme des baux commerciaux
Un locataire peut-il demander la mensualisation pour un bail déjà signé ?
Oui, depuis le 28 mai 2026, si le local et l’activité entrent dans le périmètre prévu et si le locataire n’a pas d’arriérés de loyers ou de charges non contestés. La demande prend effet à la prochaine échéance prévue au bail.
Le plafond de trois mois s’applique-t-il à tous les locaux ?
Non. Il concerne les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026 pour les locaux éligibles au droit à la mensualisation. Les bureaux exclusivement utilisés comme bureaux et les entrepôts sont exclus.
Quand le dépôt de garantie doit-il être rendu ?
Pour une remise des clés à compter du 26 août 2026, le dépôt doit être restitué dans un délai maximal de trois mois, après déduction des sommes dues et justifiées. Les autres garanties doivent être levées sous six mois.
Que doit prouver le locataire qui demande la suspension de la clause résolutoire ?
Pour les baux concernés par la règle entrée en vigueur le 28 mai 2026, il doit démontrer sa capacité à apurer la dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Je suis Hélène Verdier, rédactrice spécialisée dans les démarches administratives et la vie pratique. Ancienne juriste en collectivité, je passe mes journées à traduire le jargon de l’administration en étapes simples : qui a droit à quoi, quel formulaire, quel délai. Mon obsession : que vous ne perdiez plus jamais un droit faute d’avoir su le demander.
